Jak Nie Dać Się Oszukać Developerowi?

Jedną z form kupna mieszkania na rynku pierwotnym jest jego nabycie u developera. Ogromny popyt na rynku nieruchomości sprawił, iż pojawiło się wiele nowych firm budujących mieszkania, a następnie je sprzedających. Popyt na mieszkania znacznie przewyższa ich podaż, a tym samym developerzy często sprzedają nieruchomości jeszcze przed otrzymanie pozwolenia na budowę. Dla klienta oznacza to dość długi czas oczekiwania na mieszkanie, pomimo konieczności zainwestowania środków na jego zakup, a jednocześnie ryzyko inwestycyjne, związane z terminowością i jakością wykonania podjętego zadania. Dlatego przed podpisaniem umowy z developerem, należy dokładnie sprawdzić jego wiarygodność poprzez sprawdzenie jego kondycji finansowej, zrealizowanych projektów, jak również zasięgnąć opinii wśród dotychczasowych klientów. Należy także sprawdzić wszelkie dokumenty dotyczącego danej nieruchomości: pozwolenie na budowę, projekty. Może to okazać się kłopotliwe w stosunku do firm nowo powstałych. W takich przypadkach można zabezpieczyć się tworząc rachunek powierniczy w banku, który będzie wypłacał developerowi środki w zależności od postępu jego prac budowlanych, bądź bezpłatnie ubezpieczyć wkład mieszkaniowy w Towarzystwie Ubezpieczeń Wzajemnych, stworzonym przez Polski Związek Firm Developerskich – polisa „Bezpieczny Dom”.
W związku z dużą konkurencją, firmy developerskie dwoją się i troją, aby przyciągnąć do siebie klientów. Często zachęcają dużymi rabatami na początku realizacji inwestycji, bądź w cenie oferują balkony, garaże. Czasem oferują także dużo niższe ceny, aniżeli inni developerzy na rynku. Takie jednak oferty należy sprawdzać dokładniej, ponieważ atrakcyjna nie wynika z rezygnacji firmy developerskiej z części swojej marży, ale zazwyczaj sugerować może gorszą jakość wykonania, użycie gorszych materiałów czy technologii.
Najlepiej trawić do developera na początku wprowadzenia inwestycji do sprzedaży, ponieważ daje to możliwość wyboru najatrakcyjniejszych mieszkań; najbardziej funkcjonalnych, dobrze usytuowanych i doświetlonych, z ładnym widokiem.
Jeżeli dokonamy wyboru mieszkania, należy podpisać stosowną umowę z firmą developerską, zawsze i każdy rodzaj umowy (przedwstępną, zobowiązującą lub ostateczna) w formie aktu notarialnego. Na wstępie należy zwrócić uwagę na szczegółowość i przejrzystość umowy. Wątpliwość więc powinna budzić umowa zbyt krótka, która świadczy o pominięciu wielu istotnych dla klienta elementów, w myśl stwierdzenia: czego nie ma w umowie – nie istnieje. Ważne jest również, aby umowa była napisana w sposób zrozumiały dla obu stron. Tak wiec należy podjąć trud w dokładne wczytanie się w treść umowy i zrozumienie jej postanowień. Każda dobrze sformułowana umowa z developerem powinna zawierać co najmniej następujące elementy: jasno określony przedmiot umowy; jednoznaczne określenie ceny zakupu z podziałem na elementy składowe (jeśli istnieje możliwość jej zmiany, to od czego zależy), a także warunki płatności; jednoznaczne określenie terminów: zakończenia budowy, odbioru mieszkania, podpisania aktu notarialnego; sposób obliczenia powierzchni użytkowej lokalu; opis procedur odbioru mieszkania; opis warunków rękojmi i gwarancji; zapisy o wszelkich karach umownych; określenie możliwości i warunków dokonywania zmian w aranżacji mieszkania i standardzie wykończenia przez klienta; warunki odstąpienia klienta od umowy. Do umowy mogą być dołączone również załączniki w postaci np.: umowy administracyjnej – określającej warunki i sposób administrowania budynkiem do czasu ustanowienia wspólnoty mieszkaniowej; planu zagospodarowania terenu wraz z jego szczegółową specyfikacją.
Często firmy developerskie próbują umieścić w umowie klauzule, które nie są prawnie dozwolone. Praktyka donosi, iż wiele firm z tego powodu zostało pozwanych do sądu i ponosiło kary z tego tytułu. Warto więc sprawdzić treść umowy z wytycznymi Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz standardami Polskiego Związku Firm Developerskich w celu wykluczenia niedozwolonych klauzul.

Zakup mieszkania to niewątpliwie duża przyjemność. Aby jednak w pełni cieszyć się z dokonanej transakcji warto w momencie zakupu pomyśleć kompleksowo o zapewnieniu bezpieczeństwa finansowego i formalnego. Dopiero wtedy można zyskać spokój i pewność odnośnie podjętej decyzji. Dlatego tak ważne jest odpowiednie przygotowanie firm deweloperskich, tworzenie przez nich specjalnych programów ułatwiających klientom proces zakupu mieszkania i gwarantujących bezpieczne inwestowanie.